[池袋] 小規模宅地等の特例とは｜評価額を最大80%減額できる制度を解説 | 税理士は東京都、池袋の税理士法人アウル | ブログ

相続税の特例の中でも特に節税効果が大きいのが「小規模宅地等の特例」です。適用できるかどうかで税額が大きく変わるため、正しく理解しておきましょう。今回は特例の基本的なしくみから、適用を受けるための要件、注意点まで詳しく解説します。

小規模宅地等の特例とは

被相続人が住んでいた自宅や、事業を行っていた土地について、一定の要件を満たせば評価額を最大80%減額できる特例です。相続税は財産の評価額に応じて課税されるため、評価額が下がればその分だけ税負担も大きく軽くなります。都市部の土地は評価額が高くなりがちで、この特例が使えるかどうかによって相続税額が数百万円から数千万円単位で変わることも珍しくありません。

主な区分と減額割合

• 特定居住用宅地等：被相続人や生計を一にする親族が住んでいた自宅の土地。330㎡までの部分について80%減額
• 特定事業用宅地等：被相続人が事業を行っていた土地。400㎡までの部分について80%減額
• 特定同族会社事業用宅地等：被相続人が同族会社に貸し付けていた土地など。400㎡までの部分について80%減額
• 貸付事業用宅地等：賃貸アパートや駐車場など、貸付事業に使われていた土地。200㎡までの部分について50%減額

複数の区分に該当する土地がある場合は、限度面積の調整計算が必要になるため、どの区分をどれだけ使うかによって全体の減額幅が変わってきます。

自宅の特例を受けるための主な要件

配偶者が自宅の土地を相続する場合は、特に居住継続などの要件はなく、無条件で特例の適用を受けることができます。一方、被相続人と同居していた親族が相続する場合は、相続税の申告期限まで引き続きその家に住み続け、かつ土地を保有し続けることが要件となります。同居していない親族、いわゆる「家なき子」が相続する場合にも特例が適用できる場合がありますが、相続開始前3年以内に自己や配偶者の所有する家に住んでいないことなど、近年は要件が厳格化される方向で改正が続いているため、該当するかどうかは慎重に確認する必要があります。

事業用・貸付用宅地の要件のポイント

事業用の宅地について特例を受けるには、相続人が申告期限までにその事業を引き継ぎ、かつ申告期限まで事業を継続していることが基本的な要件になります。貸付事業用宅地等についても同様に、相続人が貸付事業を引き継いで申告期限まで継続する必要があります。なお、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた宅地は、原則として特例の対象から除外される取り扱いになっているため、生前に賃貸経営を始める場合はタイミングにも注意が必要です。

適用には申告が必須

この特例は、適用した結果として相続税額がゼロになる場合であっても、相続税の申告書を提出しなければ適用を受けることができません。「税額が出ないから申告しなくていい」と自己判断してしまうと、特例が使えず本来より高い税額で確定してしまったり、後から追徴を受けたりするおそれがあるため、必ず申告を行う必要があります。申告書には、特例の対象となる土地の明細や、遺産分割協議が確定していることを示す書類などの添付も必要です。

複数の相続人で分割する場合の注意

ひとつの土地を複数の相続人で共有取得する場合や、複数の土地にまたがって特例を適用する場合は、限度面積の按分計算が複雑になりやすく、誰がどの部分についてどれだけの減額を受けられるかが遺産分割の内容によって変わってきます。特例の適用を前提に遺産分割を検討する際は、税額のシミュレーションを行いながら分割方法を決めていくことが望ましいといえます。特に評価額の高い土地とそれ以外の財産を複数の相続人で分ける場合、誰がその土地を取得するかによって世帯全体の相続税額が大きく変わることもあるため、遺産分割の話し合いの初期段階から特例適用の見込みを踏まえて検討することが望ましいといえます。

特例の適用有無で変わる納税資金の準備

小規模宅地等の特例が使えるかどうかは、単に相続税額の多寡だけでなく、納税資金の準備計画にも大きく影響します。特例が使えず評価額どおりに課税される場合には、想定より多額の相続税を用意する必要が生じるため、生命保険の活用や延納・物納の検討など、納税資金対策もあわせて考えておく必要があります。逆に特例が確実に使える見込みが立っていれば、過度に多くの納税資金を確保しておく必要はなくなり、他の資産計画に資金を回しやすくなります。相続が発生する前の段階で、特例の適用可否についてある程度の見通しを立てておくことは、資金計画全体を考えるうえでも有用です。

他の特例との関係にも注意

小規模宅地等の特例は、配偶者の税額軽減など他の特例と併用することも可能です。ただし、それぞれの特例には適用要件や必要書類が個別に定められているため、複数の特例を同時に適用する場合は、要件を漏れなく満たしているかを一つひとつ確認する必要があります。また、将来の二次相続まで見据えると、一次相続で誰がこの特例の対象となる土地を取得するかによって、二次相続時に再びこの特例が使えるかどうかも変わってきます。目先の節税効果だけでなく、将来の相続まで見通した検討が望ましいでしょう。

賃貸併用住宅など複合的な利用がある場合

自宅の一部を賃貸に出している賃貸併用住宅や、1階が店舗・2階が自宅になっている建物の敷地など、ひとつの土地が複数の用途に使われているケースでは、居住用部分と貸付用部分・事業用部分をそれぞれの利用状況に応じて按分し、区分ごとに適用できる特例の種類や減額割合を判定する必要があります。利用区分の判定を誤ると、本来受けられるはずの減額を取りこぼしてしまうこともあるため、建物の登記情報や実際の利用状況を正確に把握したうえで評価を行うことが欠かせません。

特例の適用可否を左右する遺産分割のタイミング

小規模宅地等の特例は、申告期限までに遺産分割が確定していることが原則として求められます。遺産分割協議が長引き、申告期限までにまとまらない場合は、いったん特例を使わない前提で申告・納税を行い、後日分割が確定した段階で更正の請求を行うことで特例の適用を受けられる救済措置もありますが、二度手間になるうえ、いったん多めの納税資金を用意する必要が生じます。特例の適用を確実に受けるためにも、遺産分割の話し合いはできるだけ申告期限を意識して早めに進めておくことが望ましいといえます。

まとめ

小規模宅地等の特例は減額幅が大きい分、適用要件の判断も複雑です。誰がどの土地を相続するかによって使える特例の種類や減額割合が変わるため、遺産分割の話し合いの段階から税理士に相談しておくと、より有利な選択がしやすくなります。

税理士法人アウルは不動産が絡む相続に強みがあります。土地の評価や特例適用のご相談はお任せください。