[池袋] 二世帯住宅の小規模宅地等の特例と区分所有登記の注意点#相続税#税理士#池袋
親世代と子世代が同じ建物で暮らす二世帯住宅では、相続税の小規模宅地等の特例(特定居住用宅地等)を使えるかどうかが、建物の登記の仕方によって変わってくると考えられています。同じような間取り・同じような暮らし方をしていても、登記簿上の扱いが違うだけで結論が変わることがあるため、注意が必要な分野のひとつとされています。ここでは、区分所有登記の有無が特例の適用にどのように影響するのか、二世帯住宅を建てる段階から気をつけておきたい実務上のポイントとあわせて、できるだけかみ砕いて解説していきます。
目次
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二世帯住宅と小規模宅地等の特例の基本的な関係
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特定居住用宅地等の特例の概要
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二世帯住宅で判断が難しくなりやすい理由
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なぜ「区分所有登記」の有無がポイントになるのか
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区分所有登記とはどのような登記か
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区分所有登記があると同居とみなされにくい理由
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区分所有登記がある場合の取り扱い
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建物内部の独立性と登記の関係
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敷地の評価をどう考えるか
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区分所有登記がない場合の取り扱い
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共有名義・単独名義のケース
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同居要件を満たしやすくなる背景
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建物の構造と要件との関係
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内階段・外階段と生活実態のつながり
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玄関の数と法的な評価の関係
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親と子の持分・所有関係のパターン別の考え方
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建物を共有名義にしている場合の考え方
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敷地の名義と特例適用の関係
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二世帯住宅を建てる・登記する際の実務上の注意点
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登記方法を選ぶ際に考慮したいこと
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将来の相続を見据えた事前確認の重要性
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二世帯住宅の相続で気をつけたいそのほかのポイント
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遺産分割における配慮点
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専門家へ相談することの重要性
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二世帯住宅と小規模宅地等の特例の基本的な関係
小規模宅地等の特例のうち、亡くなった方が住んでいた自宅の土地に関するものは「特定居住用宅地等」と呼ばれています。一定の要件を満たすことで、その土地の相続税評価額を大きく減額できる制度とされており、相続税の負担全体に大きく影響しうる特例のひとつと位置づけられています。土地の評価額がそのまま相続税の計算のベースになる以上、この特例が使えるかどうかは、申告全体の結果を大きく左右する要素になりやすいといわれています。
この特例を受けるためには、亡くなった方と相続人が生活の本拠を共にする「同居」の状態にあったかどうかや、相続の開始後もその土地に住み続けるかどうかといった要件を満たす必要があるとされています。相続人が単独で暮らす持ち家であれば、住民票の状況や日常の生活実態から比較的判断がしやすい一方で、二世帯住宅のように親世帯と子世帯が同じ建物で生活している場合には、判断がやや複雑になりやすいといわれています。
特に近年は、それぞれの世帯のプライバシーを確保しながらも、日常的な子育てや介護の面で親子が支え合って暮らせる住まいの形として、二世帯住宅を選ぶ家庭が増えているとされています。玄関やキッチン、浴室を世帯ごとに独立させた間取りも一般的になっており、見た目には一戸建てのようでも実質的には二つの住まいが一体になっているような住宅も珍しくないようです。
こうした背景もあり、実際に相続が発生した際にこの特例が使えるのかどうか、あらかじめ知っておきたいという相談も少なくないようです。以下では、二世帯住宅特有の論点として特に話題になりやすい「登記の方法」を切り口に、特例の適用可否がどのように変わってくるのかを順番に整理していきます。
建物の構造や名義の決め方によって結論が変わりうる分野であるだけに、ここでの説明はあくまで一般的な考え方の整理にとどまります。実際の適用可否は個々の建物や家族構成、居住状況によって異なるとされているため、具体的な事情については専門家に確認することが望ましいと考えられています。
また、特定居住用宅地等の特例は、居住を続けていることだけでなく、相続税の申告期限まで宅地を保有し続けることも要件のひとつとされています。二世帯住宅の場合であっても、この保有継続の要件は変わらないと考えられており、相続後にすぐに売却してしまうと特例の適用が受けられなくなる可能性がある点にも注意が必要です。二世帯住宅ならではの論点である登記の方法とあわせて、こうした基本的な要件も見落とさないようにしたいところです。
なお、亡くなった方に配偶者がいる場合には、配偶者が取得する分については比較的緩やかな要件で特例を受けられるとされています。一方で、子が取得する分については、同居の有無や取得後の居住継続など、より細かい要件が問われることが多いといわれています。二世帯住宅で親と同居していた子が土地を相続するケースでは、この子に関する要件をどう満たすかが焦点になりやすいと考えられています。
また、二世帯住宅を建てる目的として、親の老後の見守りや将来の介護のしやすさを挙げる家庭も多いといわれています。こうした生活面での動機と、相続税の特例の適用という税務面の話は本来別のものですが、結果として同居の実態が伴うことで特例の要件を満たしやすくなるという関係にあると考えられています。二世帯住宅を検討する際には、まず暮らし方の希望を優先しつつ、税務上の論点についても後から確認しておくという順序で問題ないとされています。
親が以前から住んでいた古い自宅を取り壊し、その跡地に二世帯住宅を建て替えるという形で計画が進むケースも多いようです。この場合、建て替え前の登記や名義がそのまま引き継がれるわけではなく、新たに建物を登記し直すことになるため、建て替えのタイミングは登記の方法をあらためて検討する良い機会になるとも考えられています。
建て替えにあたっては、親の年金収入や貯蓄、子の収入状況などを踏まえた住宅ローンの返済計画も重要な検討事項になるとされています。資金計画を立てる過程で持分割合や名義の方向性が自然と固まっていくこともあるため、資金面の相談と登記の方向性の検討は、なるべく同じ時期に並行して進めておくとよいといわれています。
兄弟姉妹が複数いる家庭では、二世帯住宅に同居する子と、そうでない子との間で、将来の相続を意識した会話が生まれにくいこともあるといわれています。建築の計画段階から、家族全体で今後の方針についてある程度共有しておくことが、後々の遺産分割の場面での納得感につながりやすいと考えられています。
建て替えの計画を進める中で、親名義の土地に子が住宅ローンを組んで建物を建てるようなケースもあるとされています。この場合、建物の名義と敷地の名義が異なることになるため、使用貸借の関係にあるのか、地代のやり取りがあるのかといった点を、建築の初期段階から整理しておくことが望ましいと考えられています。
特定居住用宅地等の特例の概要
特定居住用宅地等の特例は、亡くなった方が生活の本拠としていた宅地について、一定の限度面積までの部分の評価額を大きく減額できる制度と説明されています。相続人がその後も自宅として使い続けることを想定した制度であり、住み慣れた家に住み続けられるようにする趣旨があると考えられています。土地の評価額がそのまま相続財産の額に反映される以上、この減額の効果は申告全体に大きな影響を及ぼすとされています。
減額される割合や上限となる面積はあらかじめ定められており、要件を満たすかどうかで適用の可否が変わってくるため、生前の段階から確認しておくことが重要とされています。要件の中には、相続人と亡くなった方との続柄や、相続後の居住継続の有無、他に所有している不動産の状況なども含まれるといわれています。
誰がどの土地を相続するかという遺産分割の内容によっても、この特例を使えるかどうかが変わってくるとされています。土地の評価だけを切り離して考えるのではなく、遺産分割全体の中で誰が取得するのが望ましいかという視点もあわせて検討することが望ましいと考えられています。
二世帯住宅で判断が難しくなりやすい理由
二世帯住宅は、外観上は一つの建物であっても、内部の構造や登記の仕方によって「同じ建物に住んでいる」と評価されるかどうかが変わってくることがあるとされています。玄関やキッチン、浴室などの設備がそれぞれの世帯に独立して備えられているケースも多く、生活実態としては別々の世帯という側面が強い住まいも少なくないようです。
そのため、単純に同じ建物に住んでいたという事実だけでなく、登記の状況や建物の構造まで含めて確認する必要があると考えられています。相続が起きてから慌てて確認するのではなく、次の章で見るような登記の考え方を早い段階で理解しておくことが望ましいといわれています。
また、判断が分かれやすい分野であるからこそ、家族の中で「同居しているつもりだった」という認識と、税務上の取り扱いにずれが生じることもあるとされています。思い込みで判断せず、登記事項証明書などの客観的な資料をもとに確認する姿勢が大切だといわれています。
なぜ「区分所有登記」の有無がポイントになるのか
二世帯住宅の相続税の取り扱いを考えるうえで、しばしば話題になるのが「区分所有登記」の有無です。区分所有登記とは、一棟の建物のうち構造上・利用上独立した部分ごとに区分し、それぞれを別個の所有権の対象として登記する方法とされています。分譲マンションの各住戸のように、建物の一部分を独立した不動産として登記するイメージに近いといわれています。
二世帯住宅の場合、親世帯が使う部分と子世帯が使う部分をそれぞれ区分所有登記することも制度上は可能とされていますが、この登記方法を選んだ場合には、相続税の特例を考えるうえで「同居」とは評価されにくくなる可能性があると考えられています。建物が法律上複数の独立した不動産として扱われることが、実質的な生活実態の評価にも影響しうるためです。
一方で、区分所有登記をせず、一棟の建物として親子の共有名義にしたり、いずれか一方の単独名義にしたりする場合には、これとは異なる取り扱いになってくるとされています。この違いが、特例の適用可否を左右する重要な分かれ目のひとつになっているようです。
建築時にどちらの登記方法を選ぶかは、税務上の理由だけで決まるものではなく、住宅ローンの組み方や、将来それぞれの世帯が独立して資産を持ちたいという希望、親子間での資金負担の割合など、さまざまな事情が絡み合って決まることが多いといわれています。区分所有登記を選ぶことで、それぞれの世帯が自分の持分を独立して自由に扱えるという利点があるとされる一方で、相続税の場面では思わぬ影響が出ることもあるようです。
だからこそ、登記の違いがもたらす税務上の影響をあらかじめ理解しておく意味は大きいと考えられています。次の章からは、区分所有登記がある場合とない場合、それぞれでどのような取り扱いになるのかを具体的に見ていきます。
なお、二世帯住宅と小規模宅地等の特例をめぐる考え方は、過去の税制改正によって変化してきた経緯があるとされています。以前は、建物の内部で行き来できる構造になっているかどうかが重視され、内部でつながっていない二世帯住宅は特例の対象外とされていた時期もあったといわれています。その後の見直しにより、区分所有登記さえされていなければ、内部で自由に行き来できるかどうかにかかわらず特例の対象として検討できるという考え方に整理されてきたとされています。この経緯からも、内部構造そのものよりも「区分所有登記の有無」が重要な判断材料になっていることがうかがえます。
このような改正の経緯を知らないまま、古い情報をもとに「二世帯住宅は内部でつながっていないと特例が使えない」といった思い込みをしてしまうケースもあるといわれています。制度は見直されることがあるため、実際に相続が発生した時点での取り扱いを確認する姿勢が大切だと考えられています。
区分所有登記がされているかどうかは、法務局で取得できる登記事項証明書(いわゆる登記簿謄本)を確認することで把握できるとされています。建物の登記記録には、区分建物として登記されているかどうかや、それぞれの専有部分の床面積などが記載されているといわれており、まずはこの資料を確認することが実務上の出発点になると考えられています。すでに二世帯住宅に住んでいる場合には、一度自宅の登記事項証明書を取り寄せて内容を確認してみることをおすすめします。
なお、いったん区分所有登記をした建物であっても、区分建物を一つの建物にまとめる合併登記のような手続きが制度上用意されているとされています。ただし、こうした手続きには一定の要件や費用がかかるとされ、必ずしも簡単に行えるものではないといわれています。将来の見直しを見据えるにしても、まずは現状の登記内容を正確に把握することが先決だと考えられています。
区分所有登記の判断にあたっては、玄関や階段の独立性だけでなく、電気やガス、水道のメーターが世帯ごとに独立して設置されているかどうかも一つの参考要素になることがあるといわれています。契約や検針の単位が世帯ごとに分かれているかどうかは、建物の独立性を裏づける材料として意識されることがあるようです。
建築士に二世帯住宅の設計を依頼する段階で、区分所有登記を前提とした構造にするかどうかをあらかじめ伝えておくと、必要な独立性を満たす設計にしやすくなるといわれています。設計後に区分所有登記の可否を確認しようとすると、構造上の制約から思うような登記ができないこともあるとされ、早めの相談が望ましいと考えられています。
区分所有登記とはどのような登記か
区分所有登記は、構造上・利用上の独立性がある建物の部分について、それぞれを独立した不動産として登記簿に記録する方法とされています。分譲マンションの各部屋を思い浮かべるとイメージしやすいといわれています。
二世帯住宅においても、内部で自由に行き来できない造りにするなど独立性が高い場合には、区分所有登記が可能になることがあるとされています。逆に、内部でつながっている部分が多い場合には、区分所有登記になじみにくいともいわれています。登記の可否は法務局における手続きの中で確認されることが一般的なようです。
建築確認の際の図面や登記に必要な書類の内容によって、実際に区分所有登記ができるかどうかが判断されるため、建築を依頼する会社や登記を担当する専門家に早めに確認しておくことが望ましいといわれています。
区分所有登記があると同居とみなされにくい理由
区分所有登記がされていると、法律上はそれぞれの部分が独立した別個の建物として扱われる側面が強くなると考えられています。そのため、親世帯と子世帯が実際には同じ敷地内で暮らしていても、税務上は「同一の建物に同居していた」とは評価されにくくなる場合があるとされています。
この結果、子が親と同居していたことを前提とする特例の要件を満たさないと判断される可能性があるといわれています。登記上の区分が、生活実態の評価にまで影響しうる点は意外に見落とされやすいところであり、建築時にはあまり意識されていないことも多いようです。
建築時には住宅ローンの都合などから区分所有登記を選んだものの、後になって相続税の場面でこの点が問題になって初めて気づいたという例もあるとされています。早い段階で登記の意味を理解しておくことが重要だといえそうです。
区分所有登記がある場合の取り扱い
二世帯住宅について区分所有登記がされている場合、親が亡くなったときに子が相続する土地のうち、子が区分所有していた建物部分に対応する敷地については、同居していたことを前提とする特例の適用が難しくなるとされています。区分所有登記により建物そのものが法律上複数の不動産として扱われることが、その主な理由と説明されています。
これは、区分所有登記によって建物が複数の独立した建物として扱われることに伴い、親の居住部分と子の居住部分が別々の建物とみなされやすくなるためと説明されています。結果として、敷地全体ではなく、亡くなった方(親)が実際に居住していた部分に対応する敷地に限って特例の対象になるかどうかを検討する必要が出てくると考えられています。
ただし、敷地の持分の状況や、実際にどのように利用されていたかによって判断が変わる余地もあるとされているため、区分所有登記があるからといって一律に特例が全く使えなくなるとは限らない点にも留意が必要です。個々の事情を丁寧に確認したうえで、適用の可否や範囲を検討することが望ましいと考えられています。
また、区分所有登記がある場合でも、亡くなった方が居住していた区分所有部分については、その部分に対応する敷地について特例の対象として検討できる余地があるとされています。建物全体で一律に判断するのではなく、区分ごとに考える視点が必要になるといえそうです。逆に、子が居住していた区分所有部分に対応する敷地については、子がその部分を相続する場合であっても、同居を前提とする要件を満たすかどうかは別途慎重に検討する必要があるといわれています。
このように、区分所有登記がある二世帯住宅では、建物全体をひとまとめに考えるのではなく、各区分所有部分とそれに対応する敷地の関係を一つずつ整理していく必要があるとされています。相続税の申告実務においても、この整理に一定の時間を要することが多いようです。
たとえば、親が一階部分、子が二階部分をそれぞれ区分所有登記している二世帯住宅を考えてみます。親が亡くなった場合、子が相続する敷地のうち、親が居住していた一階部分に対応する範囲については特例の対象として検討できる可能性がある一方、子がもともと居住していた二階部分に対応する範囲については、親との同居を前提とする要件を満たさないと判断されることがあるとされています。こうした具体的な当てはめは、実際の登記内容や敷地の形状によって変わってくるため、机上の一般論だけで結論づけず、資料をそろえたうえで確認することが望ましいと考えられています。
なお、区分所有登記がある場合でも、亡くなった方が居住していなかった区分所有部分について、別の特例(貸付事業用や家なき子に関する特例など)の要件を満たすことで、異なる形で評価減を受けられる可能性がないかを検討する余地もあるとされています。ひとつの特例が使えないと分かった時点であきらめるのではなく、他の制度とあわせて総合的に検討することが望ましいといわれています。
また、子が別に自分名義の持ち家を所有しており、二世帯住宅の子世帯部分にはその持ち家を賃貸に出して住んでいるといった特殊な事情がある場合には、いわゆる持ち家がない相続人を対象とした特例(家なき子特例)との関係も問題になることがあるとされています。区分所有登記の有無に加えて、相続人自身が他にどのような不動産を所有しているかも、あわせて確認しておく必要がある点には留意したいところです。
実務では、敷地の按分を検討する際に固定資産税評価証明書や、市区町村役場で取得できる各種の証明書を参考にすることもあるとされています。区分所有部分ごとの床面積の比率を確認できる資料をそろえておくことで、按分の考え方を整理しやすくなるといわれています。
按分の考え方としては、床面積の比率を用いる方法のほかに、それぞれの区分所有部分の取得価額の比率を参考にする考え方もあるとされています。どの方法が適切かはケースによって異なるとされているため、複数の考え方があることを踏まえたうえで、資料をそろえて専門家と一緒に検討することが望ましいといわれています。
建物内部の独立性と登記の関係
区分所有登記をするかどうかは、建物内部が構造上どの程度独立しているかと関係していると考えられています。内部で行き来できる階段や扉がある場合には区分所有登記になじまないとされる一方、完全に独立した造りであれば区分所有登記を選択しやすくなるといわれています。設計段階でこの点を意識しておくことが、後の登記の判断にも影響してくるようです。
建築後に間取りを変更して独立性を高めたとしても、登記の内容が自動的に変わるわけではないとされています。実際の建物の状態と登記簿上の内容が一致しているかどうかも、あわせて確認しておきたいところです。
敷地の評価をどう考えるか
区分所有登記がある建物の敷地については、各区分所有部分に対応する範囲で敷地利用権を考える必要があるとされています。特例の対象となる部分とならない部分が同じ敷地内で分かれてしまう可能性がある点は、あらかじめ理解しておきたいところです。
具体的な按分の考え方は個々の事情によって異なるため、登記事項や利用状況を確認しながら、必要に応じて測量図なども参照して慎重に検討する必要があると考えられています。
敷地全体を単純に面積で二等分するのではなく、各区分所有部分の床面積の割合など、合理的な基準にもとづいて按分を検討することが一般的とされています。
区分所有登記がない場合の取り扱い
これに対して、二世帯住宅であっても区分所有登記をせず、建物全体を一つの不動産として、親子の共有名義や、いずれか一方の単独名義で登記している場合には、取り扱いが異なってくるとされています。この場合、建物は法律上ひとつの不動産として扱われることになります。
建物内部で世帯ごとに生活空間が分かれていたとしても、法律上は一つの建物として扱われるため、親子が同じ建物に住んでいたと評価されやすくなると考えられています。その結果、同居の要件を満たしやすくなり、敷地全体について特例の対象として検討できる可能性が高まるといわれています。二世帯住宅であっても、登記の仕方次第で結論が変わってくるという点は押さえておきたいところです。
もっとも、同居の実態がまったく認められないような特殊な事情がある場合には、登記の形式だけで判断が決まるわけではないとされている点にも注意が必要です。たとえば、住民票上は同じ住所であっても、実際にはほとんど別居に近い生活をしていたようなケースでは、登記上ひとつの建物であっても慎重な検討が必要になると考えられています。
実務上は、水道光熱費の負担状況や、日常のやり取り、行き来の頻度といった生活実態を示す資料もあわせて確認されることがあるといわれています。登記が一体であることは有利な材料のひとつではあるものの、それだけで安心せず、実態としての同居の状況も整理しておくことが望ましいと考えられています。
また、敷地が親の単独名義で、その土地に子が無償で建物を建てて住んでいるようなケースでは、いわゆる使用貸借の関係にあることが多いとされています。使用貸借であれば地代のやり取りがなくても不自然ではないとされる一方、地代に相当する金銭のやり取りがある場合には、賃貸借に近い関係とみなされ、取り扱いが変わってくる可能性があるといわれています。二世帯住宅の敷地についても、親子間でどのような形で土地を使用しているのかを確認しておくことが望ましいと考えられています。
区分所有登記がない二世帯住宅では、建物の名義が親子の共有であっても、敷地の名義まで共有になっているとは限らないとされています。建物と敷地の名義の組み合わせによって検討すべき事項が変わってくるため、両方の登記事項をあわせて確認しておくことが望ましいといわれています。
建物が親の単独名義で、子は登記上何も所有せず、単に同居しているだけというケースもあるとされています。この場合は区分所有登記の問題自体が生じないため、同居の実態さえ確認できれば比較的判断がしやすいといわれています。ただし、子が将来その家に住み続けるかどうかや、他に持ち家がないかどうかといった、同居とは別の要件も確認しておく必要がある点は変わりません。
なお、建物の登記が一体であっても、住民票上は親世帯と子世帯とで世帯を分けて届け出ているケースもあるとされています。世帯を分けていること自体が直ちに同居の否定につながるわけではないと考えられていますが、住民票の記載と実際の生活実態、建物の登記内容にずれがないかを確認しておくことが望ましいといわれています。
長年同居していた親が亡くなった場合の申告実務としては、まず登記事項証明書や住民票の除票、戸籍謄本といった基本的な資料をそろえたうえで、同居の実態を示す資料もあわせて準備することが一般的とされています。二世帯住宅であることを理由に特別な手続きが増えるわけではありませんが、確認すべき論点が増える分、資料の準備には多少時間がかかることもあるといわれています。
親が亡くなる前から要介護状態になり、一時的に病院や施設に入っていたようなケースもあるとされています。こうした場合でも、それまでの生活の本拠が二世帯住宅にあったと認められれば、同居の要件を満たす余地があるといわれていますが、入院・入所の理由や期間などによって判断が分かれることもあるため、個別に確認しておく必要があると考えられています。
共有名義・単独名義のケース
建物を親子の共有名義にする場合や、いずれか一方の単独名義にする場合は、区分所有登記のように建物を法律上複数に分ける手続きを取らないため、一棟の建物として扱われやすいとされています。この点は、特例の適用を検討するうえで有利に働く可能性があると考えられています。
共有名義にする際の持分割合は、建築資金の負担割合などをもとに決められることが多いといわれており、持分の決め方自体が後の税務上の検討にも関わってくることがあるようです。
単独名義にする場合には、名義人以外の世帯が資金を一部負担していないかどうかも確認しておく必要があるとされています。負担と名義にずれがあると、別の論点が生じる可能性があるといわれています。
同居要件を満たしやすくなる背景
一つの建物として登記されている場合、住民票の異動状況や実際の生活実態とあわせて、同じ建物で生活していたことを説明しやすくなるといわれています。ただし、登記だけで自動的に要件を満たすわけではなく、生活の実態そのものが伴っていることが前提とされている点は変わりません。
郵便物の宛先や公共料金の契約者名義など、細かな資料が生活実態を裏づける材料として確認されることもあるとされています。日頃からこうした点を意識しておくと、いざというときの説明がしやすくなるようです。
建物の構造と要件との関係
二世帯住宅の相続税の取り扱いを考えるうえでは、登記の方法だけでなく、建物そのものの構造にも目を向けておく必要があると考えられています。内階段でつながっているか、外階段しかないか、玄関が一つか二つか、といった構造上の特徴は、登記の選択とも関連してくるためです。
内部で行き来できる構造であれば一体の建物として利用しているという実態が伝わりやすく、逆に完全に独立した構造であれば区分所有登記になじむ建て方とも考えられるといわれています。どちらの構造を選ぶかは、プライバシーへの配慮や生活音への気配り、将来の売却のしやすさなど、税務以外の観点も含めて総合的に検討されることが多いようです。
相続税の特例の適用可否だけを基準に建物の構造を決めるものではありませんが、将来の相続を見据えるのであれば、構造上の特徴が税務上どのような評価につながりうるかをあらかじめ知っておくことは無駄にならないと考えられています。設計段階の打ち合わせで、こうした点まで話題にしておく家庭もあるようです。
なお、構造上の独立性がどの程度あれば区分所有登記が可能になるかについては、建築士や登記の専門家が個別に判断する事柄とされています。玄関の数や階段の位置だけでなく、外壁や屋根の構造、設備配管の独立性なども判断材料になることがあるといわれています。税務上の取り扱いとあわせて、建築や登記の専門的な観点からの確認も欠かせないといえそうです。
建築会社によっては、二世帯住宅のプランとして「完全同居型」「一部共有型」「完全分離型」といった分類で提案されることもあるようです。完全分離型に近づくほど区分所有登記になじみやすくなる一方で、相続税の特例の観点からは慎重な検討が必要になる場合があるとされています。プラン選びの段階で、こうした税務上の視点もあわせて確認しておくと、後になって認識のずれが生じにくいといわれています。
間取りの打ち合わせは、生活動線や収納の使いやすさといった住み心地の観点から進められることが多く、相続税の話題まで意識が向きにくいともいわれています。設計担当者との打ち合わせの機会に、将来の相続についても軽く触れておくだけでも、後の検討がしやすくなると考えられています。
建築確認申請の際に提出する図面や、完成後に発行される検査済証にも、建物の構造や間取りに関する情報が記載されているとされています。これらの書類は登記の手続きにも関わってくるため、大切に保管しておくことが望ましいといわれています。将来、相続税の申告にあたって建物の構造を確認する必要が生じた際にも、こうした資料が役立つ場面があるようです。
遮音性や採光の確保といった住み心地に関わる設計要素も、間取りの独立性と結びついていることが多いとされています。世帯ごとの生活音への配慮から、あえて内部を完全に分ける設計を選ぶ家庭もあるようですが、その選択が結果として区分所有登記になじみやすい構造につながることもある点は、知っておいて損はないと考えられています。
また、建築後にリフォームを行い、内階段をふさいで独立した構造に変更する、あるいは逆に間仕切りを取り払って行き来しやすくするといったケースも見られるといわれています。こうした構造の変更を行った場合には、登記の内容が実際の建物の状態と合っているかを見直す機会にもなると考えられており、リフォームのタイミングであわせて確認しておくことが望ましいようです。
内階段・外階段と生活実態のつながり
建物の内部でつながる内階段がある場合、日常的に親世帯と子世帯が行き来しやすく、生活の実態として一体感のある暮らし方をしていたと説明しやすいとされています。一方、外階段のみで内部が完全に分かれている場合は、独立した生活実態が強調されやすいといわれています。設計段階でどちらを選ぶかによって、将来の税務上の説明のしやすさにも違いが出てくるようです。
内階段があっても普段はほとんど使われていないというケースもあるとされており、構造上の可能性と実際の利用実態の両方が確認の対象になることがあるといわれています。
玄関の数と法的な評価の関係
玄関が一つか二つかという点も、建物の独立性を判断するうえで参考にされることがあるとされています。もっとも、玄関の数だけで区分所有登記の有無や同居の判断が自動的に決まるわけではなく、内部の間取りや生活動線、実際の使われ方などとあわせて総合的に考えられているようです。
玄関が二つあっても普段は片方しか使っていないという家庭もあり、外形的な特徴と実際の暮らし方の両面から確認されることが多いといわれています。
親と子の持分・所有関係のパターン別の考え方
二世帯住宅の所有関係にはいくつかのパターンがあり、それぞれで相続税の考え方が変わってくるとされています。建物を親の単独名義にしているケース、子の単独名義にしているケース、親子の共有名義にしているケース、そして区分所有登記により各世帯がそれぞれの部分を単独で所有しているケースなどが代表的といわれています。
敷地についても、建物と同じ名義になっているとは限らず、建物は共有でも敷地は親の単独名義のままになっていることも少なくないとされています。建物の名義と敷地の名義が異なる場合には、権利関係が複雑になりやすく、特例の適用範囲を検討する際にもあわせて整理が必要になると考えられています。
どのパターンに当てはまるかによって、相続発生時に検討すべきポイントが変わってくるため、現状の登記内容を早い段階で確認しておくことが実務上重要とされています。登記簿を取り寄せて確認するだけでも、家族が思っていた内容と実際の登記が違っていたという例もあるようです。
特に、建築から時間が経っている二世帯住宅では、当初の資金負担の状況と現在の登記内容が一致しているかどうかを確認しておくことも大切とされています。名義と実際の資金負担にずれがある場合、贈与とみなされる可能性が問題になることもあるといわれており、相続の場面だけでなく、日頃からの確認が望ましいと考えられています。
建物を区分所有登記した後に、親世帯部分と子世帯部分の持分割合を変更したり、片方の区分所有部分だけを売買したりするようなケースも見られるといわれています。こうした登記内容の変動があった場合には、相続開始時点での最新の登記事項を確認することが欠かせないと考えられています。過去の資料だけをもとに判断してしまうと、実際の登記内容とずれが生じる可能性がある点にも注意が必要です。
親が再婚しているケースや、子が複数いるケースなど、家族構成が複雑になるほど、持分関係や敷地の権利関係も複雑になりやすいといわれています。二世帯住宅特有の論点に加えて、一般的な相続人の範囲や法定相続分についても、あわせて整理しておくことが望ましいと考えられています。
加えて、二世帯住宅は親から子への一次相続だけでなく、その先の二次相続まで見据えて検討しておくとよいといわれています。親と同居していた子が土地を相続した後、将来その子が亡くなったときに、さらにその子(孫)がどのように自宅を引き継ぐかという点も、長期的には無視できない視点とされています。目先の相続だけでなく、複数世代にわたる資産の承継という観点から登記の方法を考えることも一つの選択肢と考えられています。
また、敷地が複数の筆(土地の登記上の区画)に分かれている場合には、建物がどの筆にまたがって建っているかによっても、評価や按分の考え方が変わってくることがあるとされています。土地の測量図や公図とあわせて確認しておくことで、こうした複雑なケースにも対応しやすくなると考えられています。
親が生前のうちに敷地の一部を子へ贈与しているようなケースもあり、この場合は相続開始時点での敷地の名義がさらに複雑になっていることがあるとされています。生前贈与の内容と、その後の相続における取り扱いは別々に整理して考える必要があるといわれており、過去に行った贈与の記録を残しておくことも大切なようです。
こうした生前贈与がある場合、贈与を受けた時点での評価と、相続開始時点での評価とで土地の価値が変動していることもあるとされています。年月が経つほど記憶や記録があいまいになりやすいため、贈与契約書や贈与税の申告書控えなど、当時の資料をできるだけ保管しておくことが望ましいと考えられています。
建物を共有名義にしている場合の考え方
建物を親子で共有名義にしている場合、区分所有登記をしていない限りは一棟の建物として扱われやすいと考えられています。共有持分に応じた按分などが問題になる場面もあるとされており、共有に至った経緯や資金負担の状況もあわせて確認しておくとよいといわれています。
持分割合が実際の資金負担と大きく異なっている場合には、別途の検討が必要になることもあるとされています。共有名義にした経緯を家族の中で共有し、資料として残しておくことも役立つといわれています。
敷地の名義と特例適用の関係
敷地が親の単独名義であるか、親子の共有名義であるかによっても、特例の対象となる範囲の考え方が変わってくることがあるとされています。建物の登記だけでなく、敷地の権利関係もあわせて確認しておくことが望ましいと考えられています。
敷地の一部だけを子の名義にしているようなケースもあり、建物と敷地それぞれの名義を突き合わせて確認する作業が必要になることがあるといわれています。
二世帯住宅を建てる・登記する際の実務上の注意点
これから二世帯住宅を建てる、あるいは既存の二世帯住宅の登記を見直すという場合には、相続税の特例の適用可否だけでなく、住宅ローンの組み方や将来の管理のしやすさなど、さまざまな観点をあわせて検討する必要があると考えられています。区分所有登記には、各世帯が独立して不動産を所有できるという利点がある一方で、相続税の特例の適用という観点からは不利に働く可能性がある点を理解しておく必要があります。
逆に、区分所有登記をしないことで特例の適用を受けやすくなる可能性がある一方、将来どちらかの世帯だけを売却したい、あるいは持分を整理したいといった場面では手続きが煩雑になりやすいともいわれています。どちらの登記方法にもメリットとデメリットがあるため、目先の税負担だけでなく、長期的な資産の管理方針も踏まえて検討することが望ましいとされています。
実際に登記の方法を決める際には、建築時点で将来の相続まで見据えて専門家に相談しておくと、後から見直す手間を減らせる可能性があると考えられています。特に住宅ローンを組む段階では金融機関の意向も関わってくるため、登記の方法をあらかじめ関係者と共有しておくことも大切なようです。
すでに区分所有登記がされている二世帯住宅であっても、登記の変更ができないわけではないとされていますが、手続きの手間や費用がかかるうえ、住宅ローンの契約内容によっては変更が難しい場合もあると考えられています。将来の相続を見据えて早めに専門家へ相談することが、結果的に負担の軽減につながるといえそうです。
また、二世帯住宅を建てる段階では、親世帯・子世帯それぞれの資金負担の割合を明確にしておくことも重要とされています。負担割合と持分割合が一致していないと、後になって思わぬ課税上の指摘を受ける可能性があるともいわれており、建築時の資金計画から慎重に検討しておくことが望ましいと考えられています。
加えて、親から子への建築資金の援助がある場合には、贈与税との関係も整理しておく必要があるとされています。資金の援助を持分に反映させずに登記してしまうと、実際の負担割合と登記上の持分に差が生じ、贈与税の課税対象として指摘される可能性があるといわれています。二世帯住宅の建築は資金面でも相続税・贈与税の両方に関わる場面が多いため、あわせて検討しておくことが望ましいと考えられています。
住宅ローンを組む際に金融機関から求められる担保設定や連帯保証の内容によっても、登記の選択肢が制約されることがあるといわれています。税務上の観点だけでなく、金融機関との調整も含めて総合的に登記の方法を決めていく必要があると考えられています。
実際に相談する専門家についても、税務の観点は税理士、登記の手続きは司法書士、建物の構造は建築士というように、それぞれ専門とする分野が異なるとされています。二世帯住宅の登記に関する検討は、こうした複数の専門家が連携して進めることが望ましい分野のひとつといわれており、相談する際には目的に応じて適切な専門家を選ぶことも大切だと考えられています。
すでに二世帯住宅が完成している場合でも、相続が発生する前の段階であれば見直しの余地が残っていることが多いといわれています。反対に、相続が発生してから登記の内容を変えることはできないため、生前のうちに一度専門家に相談し、現状を整理しておくことが安心につながると考えられています。
登記の見直しを検討する場合には、専門家への報酬や登録免許税といった費用も発生することが一般的とされています。将来の相続税の負担軽減効果と、見直しにかかる費用や手間とを比較しながら、実行するかどうかを判断することが望ましいと考えられています。
登記方法を選ぶ際に考慮したいこと
住宅ローンの借り方、各世帯の資金負担の割合、将来の売却やリフォームのしやすさなど、登記方法を選ぶ際に考慮すべき事情は多岐にわたるとされています。相続税の特例の適用可否は、その中の一つの判断材料として位置づけて検討することが望ましいといわれています。
家族全員が納得できる形を探ることも、長い目で見れば大切な視点になるようです。税務上の有利・不利だけでなく、暮らしやすさや将来の生活設計とのバランスをどう取るかも話し合っておきたいところです。
将来の相続を見据えた事前確認の重要性
建築時点ではまだ相続が具体的にイメージしにくいこともありますが、登記の方法を後から変更することは容易ではないとされています。二世帯住宅を検討する早い段階で、将来の相続税の取り扱いについてもあわせて確認しておくことが安心につながると考えられています。
親世帯・子世帯双方の年齢や健康状態、今後のライフプランなども踏まえながら、時間をかけて検討することが望ましいといわれています。
二世帯住宅の相続で気をつけたいそのほかのポイント
二世帯住宅の相続では、小規模宅地等の特例の適用可否だけでなく、遺産分割の場面でも配慮が必要になることが多いとされています。たとえば、二世帯住宅に住み続ける相続人と、そうでない相続人との間で、取得する財産のバランスをどう考えるかという問題が生じやすいといわれています。
建物や敷地は分割しにくい財産であるため、住み続ける相続人が他の相続人に対して代償金を支払う形で調整するケースもあるとされています。特例による評価減の効果と、実際の遺産分割における取り分の調整は、性質の異なる問題として整理しておく必要があると考えられています。評価額が下がったからといって、他の相続人の取り分に対する配慮が不要になるわけではない点は意識しておきたいところです。
相続税の申告期限までに遺産分割の方針を固める必要があることも踏まえると、二世帯住宅を所有している家庭では、登記の状況や特例の適用可否について早めに専門家へ相談し、必要な資料をそろえておくことが望ましいと考えられています。登記簿謄本や建物の図面、間取り図などを事前に確認しておくと、話し合いがスムーズに進みやすいともいわれています。
二世帯住宅は、日常生活の面では親子双方にとって心強い住まいの形である一方、相続の場面では通常の一戸建てとは異なる検討事項が増えることも事実とされています。あらかじめ制度の考え方を理解しておくことで、いざというときに落ち着いて対応しやすくなると考えられています。
建築を検討している段階、あるいはすでに二世帯住宅に住んでいる段階のいずれであっても、登記の内容や建物の構造を一度確認し、将来の相続に備えて必要な情報を整理しておくことが、家族にとって安心材料のひとつになると考えられています。
さらに、二世帯住宅を将来的に売却する可能性がある場合には、相続税だけでなく、譲渡所得に関する取り扱いも視野に入れておく必要があるとされています。区分所有登記の有無や取得の経緯によって、売却時の取り扱いが変わってくる場合もあるといわれており、相続の場面だけでなく、その後の資産の活用方針まで見据えて検討しておくことが望ましいと考えられています。
相続後に誰も住まなくなった二世帯住宅をどう扱うかも、あわせて考えておきたい課題のひとつとされています。空き家として放置せず、賃貸に出す、売却する、建て替えるなど、家族の状況に応じた選択肢を検討することが望ましいといわれています。
家族が集まりやすい機会に、二世帯住宅の今後についてざっくばらんに話し合っておくことも一つの方法とされています。相続そのものを話題にしにくいと感じる家庭もあるようですが、登記の内容や将来の住まい方について確認しておくだけでも、実際に相続が発生したときの負担を軽くできる可能性があると考えられています。
また、小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、相続税の申告書に、適用を受ける旨を記載した明細書や、要件を満たすことを証明する書類をあわせて提出する必要があるとされています。二世帯住宅のように事情がやや複雑なケースでは、必要な添付書類も通常より多くなる傾向があるといわれており、申告期限に間に合うよう、早めに準備を進めておくことが望ましいと考えられています。
なお、相続税とは別に、固定資産税についても住宅用地に関する軽減措置が設けられているとされています。二世帯住宅の場合、各区分所有部分に対応する敷地についてそれぞれ軽減の対象になりうるといわれており、相続税の特例とは異なる制度である点を踏まえつつ、あわせて理解しておくと全体像をつかみやすくなると考えられています。
遺産分割における配慮点
二世帯住宅に住み続ける相続人とそれ以外の相続人との間で不公平感が生じないよう、代償金の支払いや他の財産の配分を工夫することが実務上多いとされています。感情的な対立を避けるためにも、早い段階から話し合いを始めることが望ましいといわれています。
話し合いの場に専門家を交えることで、冷静に条件を整理しやすくなるとも考えられています。生前のうちから家族間で希望を共有しておくことも、後々のトラブルを避けるうえで役立つといわれています。
専門家へ相談することの重要性
区分所有登記の有無や建物の構造、敷地の名義関係など、確認すべき事項は多岐にわたるとされています。個別の事情によって判断が分かれる部分も多いため、疑問点がある場合には早めに専門家に相談し、必要な資料を整理しておくことが安心につながると考えられています。
登記簿謄本や固定資産税の課税明細書など、手元にある資料をまとめておくだけでも、相談の際にスムーズに話を進めやすくなるといわれています。
