[池袋] 地積規模の大きな宅地の評価とは？小規模宅地等の特例との違い#相続税#税理士#池袋
相続財産の中に広い面積の土地が含まれている場合、その評価額の計算にはいくつか特有の考え方が関わってくるとされています。中でも「地積規模の大きな宅地の評価」という仕組みは、名称が似ている「小規模宅地等の特例」と混同されやすく、両者の違いを正しく理解していないと、評価や申告の場面で誤解が生じることがあるといわれています。広い土地は評価額そのものが大きくなりやすいため、この評価方法を正しく理解しているかどうかで、最終的な相続税の負担にも差が生じうるとされています。
この記事では、地積規模の大きな宅地の評価がどのような場合に関係してくる制度なのか、対象となる地積の基準や除外される要件、評価の考え方、そして小規模宅地等の特例との関係について、実務上の留意点も交えながら解説します。あわせて、現地調査や役所調査で確認しておきたい点、評価にあたって陥りやすい誤解についても取り上げます。具体的な数値や補正の程度は個々の土地の状況によって異なるため、この記事はあくまで制度の全体像や考え方を把握するための参考としてご覧ください。
特に、都市近郊で先祖代々の広い土地を受け継いでいる方や、地方に広い田畑・宅地をまとめて所有している方にとっては、この評価方法を知っているかどうかが相続税額の見通しに直結する場合があるとされています。制度の存在を知らないまま申告してしまうと、本来であれば軽減されるはずだった評価額をそのまま高く申告してしまう可能性もあるといわれており、事前に全体像を把握しておく意味は小さくないと考えられます。
目次
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地積規模の大きな宅地の評価とはどのような制度か
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「広大地の評価」から改正された経緯
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小規模宅地等の特例と混同しやすい理由
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対象となる宅地の地積要件
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三大都市圏の具体的な範囲
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地積の確認における注意点
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適用対象から除外される宅地の要件
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市街化調整区域における例外的な取り扱い
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容積率の確認方法
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評価方法の考え方と適用地区
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路線価地域と倍率地域での扱いの違い
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指定容積率が複数にまたがる場合の考え方
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小規模宅地等の特例との違いと関係
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制度の役割の違いを整理する
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併用する場合の手続き上の留意点
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適用を受けるための実務上の注意点
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現地調査で確認しておきたいポイント
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役所調査で確認しておきたいポイント
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評価額に影響しうるその他の個別事情
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不整形地や旗竿地における補正の考え方
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分割を前提とした評価の考え方
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よくある誤解と相談時のポイント
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「基準を超えれば必ず減額される」という誤解
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早めの相談が望ましいとされる理由
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地積規模の大きな宅地の評価とはどのような制度か
相続税や贈与税の計算にあたり、土地の評価額は財産評価基本通達に基づいて求められるのが一般的とされています。土地の評価には、道路に付された路線価をもとに計算する路線価方式と、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する倍率方式の2つがあり、いずれの方式であっても、土地の形状や利用状況に応じたさまざまな補正が加えられる仕組みになっているといわれています。
このうち「地積規模の大きな宅地の評価」は、一定以上の広さを持つ宅地について、通常の路線価方式や倍率方式による評価額に、地積の大きさに応じた補正を加える仕組みとして位置づけられています。
広い土地は、戸建住宅用地として利用する場合に、区画内に新たな道路や公園などを設ける必要が生じ、いわゆる潰れ地が発生しやすいという特徴があるとされています。そのため、単純に路線価や倍率方式による単価をそのまま適用すると、実際の取引価格の水準と乖離しやすいという考え方が、この制度の背景にあるといわれています。
そこで、一定の要件を満たす宅地については、地積の大きさに応じて評価額を引き下げる方向の補正を行うことが認められており、結果として広い土地を保有する相続人の税負担が過大にならないよう配慮された制度になっていると説明されています。
この制度は、平成30年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した宅地の評価から適用されているとされ、それ以前に存在していた「広大地の評価」という制度に代わるものとして導入された経緯があるといわれています。
以下では、対象となる地積の要件、除外される宅地の要件、評価の基本的な考え方、そして小規模宅地等の特例との関係について、順を追って確認していきます。
なお、この評価方法が関わってくるかどうかは、あくまで相続や遺贈、贈与によって土地を取得した時点の状況に基づいて判断されるとされています。将来的に用途地域や都市計画の内容が変更される可能性はありますが、判定の基準となるのは取得時点の情報であるといわれており、この点を混同しないよう注意が必要です。
また、この制度が適用されるかどうかは相続税だけでなく贈与税の計算にも関わってくるとされています。生前贈与によって広い土地を移転する場合にも同様の考え方が用いられるといわれているため、相続対策として生前贈与を検討する際にも、この評価方法を踏まえて贈与時の評価額を見積もっておくことが参考になると考えられます。
評価額の高低は、相続税の総額だけでなく、遺産分割における各相続人の取得割合の考え方や、納税資金の確保の方法にも影響を及ぼしうるとされています。広い土地を保有する家庭ほど、早い段階からこの制度を踏まえた見通しを持っておく意味が大きいといえるでしょう。
制度の名称だけを覚えるのではなく、なぜこのような補正が設けられているのかという背景にある考え方を理解しておくと、個々の要件を確認する際にも、その趣旨に立ち返って判断しやすくなるといわれています。次章以降では、この考え方を踏まえながら具体的な要件を見ていきます。
「広大地の評価」から改正された経緯
以前の広大地の評価という制度では、対象となるかどうかや評価額の計算方法について、個別の判断に委ねられる部分が比較的大きく、同じような広さ・形状の土地であっても、担当する税理士や税務署の見解によって評価額に差が生じやすいという課題が指摘されていたとされています。
特に、評価額を大きく左右する開発想定図の作成や、どこまでの土地を「広大地」として扱うかという判定には専門的な判断が必要であり、納税者にとっても予測が立てにくい制度だったといわれています。
こうした状況を踏まえ、平成29年度の税制改正によって評価方法が見直され、平成30年1月1日以後に相続等が開始した案件については、地積規模の大きな宅地の評価という、地積の基準や補正の考え方がより明確化された制度が適用されることになったとされています。
改正後は、地積の基準や除外要件があらかじめ明確に定められたことで、以前に比べると判定の予測可能性が高まったといわれていますが、それでも個々の土地の状況を踏まえた確認作業そのものがなくなったわけではないとされています。
以前の広大地の評価で申告を行っていた土地を再度相続するようなケースでは、以前の評価額の考え方をそのまま踏襲してしまうと、現在の制度に沿わない計算になってしまう可能性があるといわれており、過去の資料を参考にする際にも注意が必要とされています。
制度の変遷を知っておくことは、古い専門書やインターネット上の記事を参照する際に、現在の制度に基づく情報かどうかを見分ける手がかりにもなるとされています。特に発行年の古い書籍やウェブページを参照する場合には、その情報がいつの制度を前提にしているのかを確認する習慣を持っておくとよいといわれています。
小規模宅地等の特例と混同しやすい理由
「地積規模」と「小規模宅地等」は、いずれも宅地の面積に関わる言葉が含まれているうえ、どちらも相続税の負担を軽減する方向に働く制度であるため、名称だけを見ると同じような制度だと誤解されることが少なくないとされています。
インターネット上の情報や会話の中でも、両者が混同されたまま語られている例が見られるといわれており、「広い土地だから小規模宅地等の特例が使えなくなる」といった誤った理解につながることもあるとされています。
しかし、両者は評価の段階そのものが異なる別の制度であり、対象となる土地の性質や要件も大きく異なります。この点については、記事の後半で改めて詳しく整理します。
名称の紛らわしさから生じる誤解は、専門家に相談する際にも意図が正しく伝わらない原因になりうるといわれています。相談の際には、評価方法の話をしているのか、課税価格の特例の話をしているのかを区別して伝えることが望ましいとされています。
こうした混同を避けるためには、まず自分が保有する土地がそもそも地積規模の大きな宅地の評価の対象になりうる広さなのかどうかを確認し、そのうえで居住や事業の用途に関する小規模宅地等の特例の要件を別途確認するというように、順序立てて整理していくことが有効だといわれています。
家族間で相続の話をする際にも、どちらの制度について話しているのかを明確にしておくと、話し合いの行き違いを防ぎやすくなるといわれています。
対象となる宅地の地積要件
地積規模の大きな宅地の評価の対象となるかどうかは、まずその宅地の地積(面積)によって判断されるとされています。具体的には、三大都市圏に所在する宅地については500平方メートル以上、それ以外の地域に所在する宅地については1,000平方メートル以上の地積を有することが要件の一つとされています。
同じ「広い土地」であっても、所在する地域によって基準となる面積が異なる点には注意が必要です。三大都市圏では比較的小さい面積から対象になり得る一方、それ以外の地域では、より広い面積を有していなければ対象とならないとされています。
この地積要件を満たさない場合、他の要件を満たしていたとしても地積規模の大きな宅地の評価の対象にはならないとされ、まずこの基準を満たすかどうかを確認することが検討の出発点になると説明されています。
なお、地積の判定にあたっては、登記簿上に記載された地積ではなく、実際の測量に基づく地積(実測地積)によって判断されるのが原則とされており、登記簿の記載と現況が異なる場合には注意が必要だといわれています。
地積の基準をわずかに下回っているようなケースでは、測量のやり直しによって実測地積が基準を上回る可能性がないかを確認することも、実務上のポイントの一つとされています。
反対に、基準をわずかに上回っている場合であっても、後述する除外要件に該当すれば対象から外れてしまうため、地積要件はあくまで数ある判定要素のうちの一つにすぎないと理解しておくことが大切だとされています。
遺産分割にあたって広い土地を複数の相続人で分割して取得するようなケースでは、分割後のそれぞれの土地の地積で判定するのか、分割前の一体の土地の地積で判定するのかによって結果が変わってくる可能性があるといわれており、分割の方法自体を検討する段階から評価への影響を意識しておくことが望ましいとされています。
遺産分割協議がまとまる前の段階から、大まかな地積の見立てをもとに評価額の目安を確認しておくと、分割案を検討する際の判断材料の一つになるとされています。
地積要件はこの制度の入り口にあたる部分ですが、要件を満たしたからといって直ちに評価減が確定するわけではなく、次章で述べる除外要件や地区区分などをあわせて確認して初めて、適用の可否が定まるという構造になっている点を押さえておく必要があります。
三大都市圏の具体的な範囲
三大都市圏とは、首都圏整備法に規定する既成市街地や近郊整備地帯、近畿圏整備法に規定する既成都市区域や近郊整備区域、中部圏開発整備法に規定する都市整備区域などを指すとされています。
具体的には、東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県の一部、大阪府・京都府・兵庫県・奈良県の一部、愛知県・三重県の一部などが含まれるといわれていますが、同じ都道府県内であっても市区町村によって三大都市圏に含まれるかどうかが異なる場合があるとされ、個別に確認する必要があります。
特に県境や都市圏の境目に近い地域では、隣接する市区町村同士でも扱いが異なることがあるといわれており、思い込みで判断せず、正式な資料に基づいて確認することが望ましいとされています。
三大都市圏に含まれるかどうかによって、適用の基準となる地積が500平方メートルか1,000平方メートルかという大きな差につながるため、この確認を怠ると、本来は対象になるはずの土地を見落としてしまう可能性もあるといわれています。
遠方に土地を所有している相続人にとっては、その土地が三大都市圏に含まれるかどうかという感覚がつかみにくいこともあるといわれており、地図上の位置関係だけで判断せず、根拠となる資料を確認することが望ましいとされています。
自治体のホームページや窓口で三大都市圏の該当状況を尋ねると案内してもらえることが多いといわれ、判断に迷う場合はまず問い合わせてみることが勧められています。あわせて税理士に確認を依頼すれば、地積要件とあわせて総合的に判定してもらえるとされています。
地積の確認における注意点
土地によっては、登記簿上の地積と実際の地積との間にずれが生じているケースがあるとされています。特に古くから所有されている土地では、測量の精度や登記の経緯によって差異が生じやすいといわれています。
また、複数の筆(地番)にまたがって一体的に利用されている土地の場合、どこまでを一つの評価単位として地積を合算するかという判断も必要になるとされ、単純に登記簿の面積を合計すればよいというものでもないといわれています。
そのため、地積規模の判定にあたっては、測量図や固定資産税の課税明細など複数の資料を照合しながら、実際の地積を丁寧に確認しておくことが望ましいとされています。
測量に時間や費用がかかることを理由に確認を省略してしまうと、本来受けられるはずの評価減を見逃す結果にもなりかねないといわれており、費用対効果も踏まえながら測量の要否を検討することが望ましいとされています。
特に相続人が複数いる場合には、地積の確認結果が評価額を通じて各相続人の税負担にも影響するため、資料の照合結果を相続人間で共有し、共通の認識のもとで手続きを進めることが望ましいといわれています。
測量士や土地家屋調査士といった専門家に依頼して地積を確定させることも、正確な評価の土台を作るうえで有効な選択肢の一つとされています。費用はかかるものの、評価額そのものが大きい土地であれば、結果として費用に見合う効果が得られる場合もあるといわれています。
適用対象から除外される宅地の要件
地積の要件を満たしていても、一定の要件に該当する宅地は地積規模の大きな宅地の評価の対象から除かれるとされています。除外される宅地としては、大きく分けて次のようなものが挙げられています。
まず、市街化調整区域に所在する宅地は、原則として対象から除外されるとされています。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域として位置づけられており、戸建住宅用地としての分割・分譲が想定しにくいことが理由の一つとされています。
次に、都市計画法上の用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地も対象外とされています。工業専用地域は住宅の建築が制限されている地域であり、戸建住宅用地としての利用が前提となるこの制度の趣旨にそぐわないためと説明されています。
また、指定容積率が400パーセント(東京都の特別区においては300パーセント)以上の地域に所在する宅地についても除外されるとされています。容積率が高い地域は、戸建住宅よりも中高層の建物が想定される地域であることが多く、この制度が想定する利用形態とは異なるためといわれています。
さらに、財産評価基本通達に定める大規模工場用地に該当する土地も、地積規模の大きな宅地の評価とは別の評価方法が定められているため、対象から除かれると説明されています。
これらの除外要件は、いずれも「戸建住宅用地としての分割・分譲が見込みにくい土地」を対象から外すという制度の趣旨に基づいているとされ、単に地積が大きいというだけで自動的に適用されるものではない点に注意が必要です。
除外要件は複数の観点から定められているため、一つの要件だけを確認して安心するのではなく、市街化区域の区分、用途地域、指定容積率、大規模工場用地への該当性といった項目を一つずつ順に確認していく作業が欠かせないとされています。
これらの除外要件は、いずれも都市計画に関する行政上の指定に基づいて判断されるものであり、土地の所有者自身の認識と実際の指定内容が食い違っていることもあるといわれています。自己判断で「うちの土地は対象外のはずだ」あるいは「対象になるはずだ」と決めつけず、公的な資料で確認することが重要だとされています。
除外要件のいずれにも該当しないことを確認できて初めて、地積規模の大きな宅地の評価による評価減の検討に進むことができるとされ、確認の順序を飛ばさないことが実務上のポイントとされています。
除外要件に関する情報は、都市計画法や財産評価基本通達といった公的な根拠に基づいているため、最終的な適用可否の判断にあたっては、伝聞や一般的な解説だけに頼らず、根拠となる一次資料を確認する姿勢が大切だとされています。
市街化調整区域における例外的な取り扱い
市街化調整区域内の宅地は原則として対象外とされていますが、都市計画法の規定に基づき、宅地分譲を目的とした開発行為を行うことができる区域については、この除外の対象から外れる場合があるとされています。
これは、市街化調整区域であっても、実質的に戸建住宅用地としての分譲が可能な区域であれば、制度の趣旨に反しないと考えられているためといわれています。
このような区域に該当するかどうかの判断は、地域の実情や自治体ごとの運用によって異なるため、市区町村の担当窓口に確認しながら進める必要があるといわれています。
郊外に広い土地を所有している場合には、市街化調整区域に該当するかどうかそのものを見落としがちだといわれており、まずは都市計画区域の区分から確認を始めることが望ましいとされています。
開発行為が認められる区域かどうかの判断には、都市計画法の条文の理解に加えて、自治体独自の運用指針が関わってくることもあるといわれており、書面だけで判断せず、窓口での聞き取りを通じて確認することが望ましいとされています。
判断が難しいケースでは、行政書士や土地家屋調査士など都市計画に詳しい専門家に相談しながら進めることも一つの方法とされています。地域によって運用の細部が異なることもあるため、その土地が所在する自治体の実情に詳しい専門家に相談することが望ましいといわれています。
容積率の確認方法
指定容積率は、都市計画区域ごとに都市計画法に基づいて定められており、市区町村の都市計画課などの窓口で公開されている都市計画図や、インターネット上の都市計画情報で確認できるとされています。
対象となる土地が指定容積率の異なる複数の区域にまたがっている場合には、それぞれの区域の面積に応じてあん分計算を行い、その土地全体としての容積率を算出する取り扱いになっているといわれています。
容積率の確認を誤ると、対象になるはずの土地が除外されると判断してしまったり、逆に対象外の土地を適用対象と誤認してしまったりする可能性があるため、資料に基づいた正確な確認が欠かせないとされています。
東京都の特別区では基準となる容積率の水準が他の地域と異なるとされているため、土地の所在地によって基準を読み違えないよう、あらかじめどちらの基準が適用されるかを確認しておく必要があります。
容積率は都市計画の見直しに伴って変更されることもあるとされているため、以前確認した情報をそのまま使い回すのではなく、相続開始時点の最新の指定内容を確認し直すことが望ましいといわれています。
確認した容積率の資料は日付とあわせて保管しておくと、後日評価の根拠を説明する際にも役立つといわれています。特に用途地域や容積率は将来の都市計画の見直しによって変更される可能性があるため、定期的に最新情報を確認しておくことも一つの備えになるとされています。
評価方法の考え方と適用地区
地積規模の大きな宅地の評価は、路線価方式による地域と倍率方式による地域のいずれについても関わってくる考え方とされていますが、路線価方式の地域を例にとると、対象となるのは地区区分が「普通商業・併用住宅地区」または「普通住宅地区」とされている宅地に限られるといわれています。
路線価図には、それぞれの地域の性質に応じた地区区分が定められており、繁華街に近い商業地区や、工業地区などに指定されている地域は、この制度の対象とはならないとされています。
評価額の計算にあたっては、路線価に奥行価格補正率や不整形地補正率といった各種の画地補正率をかけ合わせたうえで、さらに規模格差補正率と呼ばれる補正率を乗じて単価を求め、これに地積を乗じることで評価額を算出する仕組みになっているとされています。
規模格差補正率は、地積の大きさや地区区分、指定容積率といった要素の組み合わせによって定まるものとされ、地積が大きいほど評価額を引き下げる方向に働く性質を持つといわれています。
ただし、具体的な補正率は個々の土地の条件によって異なるため、画一的な数値を当てはめることはできず、個別の計算が必要になる点に留意が必要です。おおよその目安を知りたい場合であっても、実際の申告にあたっては正式な計算過程を経て求める必要があるとされています。
評価額の計算は、路線価の確認、地区区分の確認、各種補正率の算定という複数の工程を経て行われるため、途中の工程で一つでも誤りがあると、最終的な評価額全体に影響が及ぶ可能性があるといわれています。
こうした計算の複雑さから、実際の申告実務では、税理士が国税庁の公表資料や計算ツールなどを活用しながら評価額を算定するのが一般的とされていますが、納税者自身も大まかな考え方を理解しておくことで、専門家との打ち合わせがより円滑に進むといわれています。
評価額の算定根拠は、申告後に税務署から問い合わせを受けた際の説明資料としても重要になるとされており、計算過程を後から振り返れる形で整理しておくことが望ましいと考えられます。
評価方法そのものは全国一律のルールに基づいているとされていますが、実際に適用する際には、路線価や地区区分、指定容積率といった地域ごとの個別情報を正確に当てはめる必要があるため、机上の計算だけで完結するものではないと理解しておくことが大切です。
路線価地域と倍率地域での扱いの違い
路線価が定められている地域では、先に述べたような画地補正率と規模格差補正率を組み合わせた考え方で評価額を求めるとされています。
一方、路線価が定められていない倍率方式の地域に所在する宅地についても、一定の考え方に基づいて地積規模の大きな宅地の評価に準じた取り扱いがなされる場合があるといわれており、地域や土地の状況によって計算の進め方が異なることもあるとされています。
いずれの場合であっても、評価方式そのものの選択や補正の適用可否について判断が分かれることがあるため、個別の事案ごとに専門家の確認を経ることが望ましいとされています。
郊外や地方に所在する広い土地では倍率方式が用いられていることも多いといわれており、路線価方式の考え方をそのまま当てはめようとすると計算を誤る可能性がある点にも注意が必要です。
自分の土地が路線価方式と倍率方式のどちらで評価される地域にあるのかは、路線価図や評価倍率表と呼ばれる資料で確認できるとされており、申告の準備段階でまず確認しておくべき事項の一つとされています。
評価方式の確認を誤ると、その後の計算過程全体を見直す必要が生じることもあるといわれており、早い段階での確認が結果的に手戻りを減らすことにつながるとされています。倍率方式が用いられる地域であっても、地積規模の大きな宅地の評価に相当する補正の考え方が関わってくる場合があるため、路線価地域と同様に丁寧な確認が求められるとされています。
指定容積率が複数にまたがる場合の考え方
一つの土地が指定容積率の異なる二つ以上の地域にまたがっている場合には、それぞれの地域の面積比に応じてあん分計算を行い、その土地全体の容積率を算出したうえで判定する取り扱いになっているとされています。
このような按分計算は誤りが生じやすい部分ともいわれており、都市計画図などの資料をもとに、面積の測定から慎重に確認することが求められます。
計算の過程を誤ると、本来対象となるはずの土地が除外要件に該当すると誤認されたり、逆の誤りが生じたりする可能性があるため、資料の裏付けを取りながら進めることが大切だとされています。
特に敷地の一部だけが高い容積率の区域にかかっているようなケースでは、按分計算の対象となる面積を正確に切り分ける作業自体に手間がかかるといわれており、時間に余裕を持って取り組むことが望ましいとされています。
境界に近い土地では、行政区画そのものの見直しによって容積率の指定内容が変わることもあるといわれており、古い都市計画図をそのまま参照するのではなく、最新の情報を確認することが望ましいとされています。
按分計算の結果は評価額の計算過程の一部として申告書類に反映されるため、計算根拠を示す資料とあわせて整理しておくことが望ましいとされています。計算の途中経過を明確に残しておくことは、後日この部分について説明を求められた場合にも役立つといわれています。
小規模宅地等の特例との違いと関係
小規模宅地等の特例は、被相続人が居住していた宅地や事業の用に供していた宅地などについて、一定の面積までの部分の評価額を大幅に減額できる制度として知られています。名称は似ているものの、地積規模の大きな宅地の評価とは制度としての役割がまったく異なるとされています。
地積規模の大きな宅地の評価は、あくまで「その土地の時価をどのように求めるか」という評価の段階に関わる考え方であるのに対し、小規模宅地等の特例は、評価額が確定した後に、一定の要件を満たす宅地について課税価格の計算上減額を行うという、別の段階の制度であると説明されています。
この段階の違いから、両方の要件をそれぞれ満たす宅地については、地積規模の大きな宅地の評価によって求めた評価額に対して、さらに小規模宅地等の特例を適用することも可能とされており、結果として評価額の圧縮効果が重なる場合があるといわれています。
「地積が大きいから小規模宅地等の特例が使えないのではないか」という懸念を持たれることもありますが、小規模宅地等の特例の適用可否は、宅地の利用状況(居住用か事業用かなど)や相続人の要件によって判断されるものであり、地積の大きさそのものが直接の適用要件になっているわけではないとされています。
むしろ、地積が大きい宅地ほど、両方の制度を正しく組み合わせて活用できるかどうかによって、最終的な税負担に無視できない差が生じることもあるといわれており、それぞれの制度を個別に検討するだけでなく、組み合わせた場合の全体像を把握しておくことが大切だとされています。
なお、小規模宅地等の特例には、居住用や事業用といった宅地の利用区分ごとに、適用対象となる面積の上限や減額の割合が定められているとされていますが、これらの詳細は地積規模の大きな宅地の評価とは別の制度独自のルールに基づくものであるため、この記事では立ち入った説明は割愛します。
二つの制度の違いを正しく理解しておくことは、専門家に相談する際に、自分がどの段階のどのような論点について確認したいのかを的確に伝えるうえでも役立つと考えられます。
広い土地を保有する家庭では、地積規模の大きな宅地の評価と小規模宅地等の特例のいずれか一方だけを検討して満足してしまうことがあるといわれていますが、両方の制度をあわせて確認することで、より実態に即した税負担の見通しを立てられるとされています。
制度の役割の違いを整理する
地積規模の大きな宅地の評価は、土地そのものの時価をどのように算定するかという「評価方法」に関する仕組みであるとされています。
これに対して小規模宅地等の特例は、評価が確定した宅地について、居住の継続や事業の継続への配慮といった政策的な観点から課税価格を減額する「特例」であり、両者は制度の目的も適用の段階も異なるものとして整理されています。
この違いを理解しておくと、「広い土地だから何らかの特例が使えなくなるのではないか」といった漠然とした不安を、要件ごとに切り分けて確認する助けになるとされています。
評価方法と特例のどちらの話をしているのかを意識して区別することは、専門家とのやり取りを円滑にするうえでも役立つといわれています。
段階の違いを意識せずに両者を一緒くたに考えてしまうと、本来は適用できるはずの制度を見落としたり、逆に適用できない組み合わせを前提に話を進めてしまったりする可能性があるといわれています。
評価方法の話と特例の話を分けて整理する習慣をつけておくと、他の財産評価に関する制度を検討する際にも応用が利くとされています。相続税の制度には、このように評価の段階と課税価格の特例の段階に分かれるものが他にもあるといわれており、同じ整理の仕方が役立つ場面は少なくないと考えられます。
併用する場合の手続き上の留意点
両方の制度の適用を受ける場合には、それぞれの要件を個別に満たしているかどうかを丁寧に確認する必要があるとされています。
申告書には、地積規模の大きな宅地の評価に関する計算過程を示す資料と、小規模宅地等の特例の適用に関する明細書の両方を添付することが求められる場合があるといわれており、必要な書類を漏れなく揃えておくことが大切だとされています。
判断に迷う場合には、評価と特例のそれぞれについて専門家に相談しながら進めることが望ましいとされています。
書類の準備に手間がかかることを理由に、いずれか一方の適用を諦めてしまうケースもあるといわれていますが、要件を満たしているのであれば、必要な手間をかけてでも両方を検討する価値があると考えられます。
相続人が複数いる場合には、誰がどの土地を取得するかによって、小規模宅地等の特例の適用可否や有利不利が変わってくることもあるといわれており、遺産分割の内容とあわせて検討することが望ましいとされています。
申告期限までに両方の制度の適用可否を確定させる必要があるため、遺産分割の話し合いと評価・特例の検討は並行して進めておくことが望ましいとされています。話し合いが長引きそうな場合には、早めに税理士へ相談し、申告期限に間に合わせるための段取りを一緒に検討しておくことが望ましいとされています。
適用を受けるための実務上の注意点
地積規模の大きな宅地の評価の適用を受けられるかどうかを正確に判断するためには、現地調査と役所調査の両方が欠かせないとされています。地積や形状といった土地そのものの情報だけでなく、都市計画に関する行政情報も併せて確認する必要があるためです。
申告にあたっては、規模格差補正率の計算過程を示す明細書など、評価の根拠となる資料をあわせて添付することが求められる場合があるといわれています。こうした資料が整っていないと、評価額の妥当性について後日説明を求められることもあるとされています。
評価に誤りがあった場合、後日の税務調査で指摘を受け、修正申告等の対応が必要になる可能性もあるとされており、当初の申告段階から慎重に確認しておくことが望ましいと考えられます。
特に地積規模の大きな宅地は、それ自体の評価額も大きくなりやすいため、わずかな評価方法の違いが税額に与える影響も比較的大きくなりやすいといわれています。だからこそ、要件の当てはめや計算過程について、根拠を明確にしておくことが重要だとされています。
現地調査や役所調査には一定の時間がかかることも多いといわれており、相続税の申告期限を意識しながら、早い段階から計画的に進めておくことが望ましいと考えられます。
また、遠方の土地や複数の土地を相続した場合には、調査すべき項目や資料の数がその分増えることになるため、優先順位をつけながら効率的に確認作業を進めることが望ましいといわれています。
調査の結果、評価額が想定よりも高くなる、あるいは低くなるといった見立ての変化が生じることもあるとされ、こうした変化を早い段階で把握できれば、納税資金の準備などにも余裕を持って対応できると考えられます。
こうした一連の調査や確認の作業は、相続人自身がすべてを行う必要はなく、税理士に依頼すればおおむね対応してもらえるとされていますが、資料の所在や土地の来歴について相続人が把握している情報を伝えることで、調査がより円滑に進むといわれています。
現地調査で確認しておきたいポイント
土地の形状、道路への接し方、高低差、地中埋設物や越境物の有無など、評価額に影響を及ぼしうる要素は多岐にわたるとされています。
こうした情報は写真や測量図などの形で記録として残しておくと、後日評価の根拠を説明する際にも役立つといわれています。
現地に足を運ぶことでしか把握できない事情も少なくないため、資料の確認だけで済ませず、実際の状況をあわせて確認しておくことが望ましいとされています。
遠方に所在する土地で現地確認が難しい場合には、地元の不動産業者や専門家に依頼して現況を確認してもらうという方法も検討に値するといわれています。
近隣に長く住んでいる住民や自治会などから、その土地の過去の利用状況について話を聞けることもあるといわれており、書類上は分からない事情を把握する手がかりになる場合があるとされています。
現地調査の結果は、税理士や不動産鑑定士に評価を依頼する際の基礎資料としても活用できるといわれ、早めに実施しておくことで後の作業がスムーズになるとされています。相続人自身が気づいた些細な違和感であっても、専門家に伝えておくことで、見落としを防ぐきっかけになる場合があるとされています。
役所調査で確認しておきたいポイント
用途地域、指定容積率、市街化区域と市街化調整区域の区分、都市計画道路の予定の有無などは、市区町村の都市計画課などの窓口で確認できるとされています。
地域によって情報の公開方法や窓口が異なる場合があるため、事前に問い合わせ先を確認しておくとよいといわれています。
また、都市計画に関する情報は将来的に変更されることもあるため、相続開始時点の情報を基準に確認する必要がある点にも注意が必要とされています。
複数の担当部署にまたがって確認が必要になることもあるといわれており、確認すべき項目をあらかじめリスト化しておくと、調査の抜け漏れを防ぎやすくなるとされています。
窓口での聞き取り内容は、後日の申告や税務調査の際に説明の根拠となることもあるといわれているため、確認した日付や担当部署、聞き取った内容を記録として残しておくことが望ましいとされています。
自治体によってはインターネット上で都市計画情報を地図と重ねて閲覧できるサービスを提供していることもあるといわれ、窓口に出向く前の下調べとして活用できるとされています。事前に必要な情報をある程度把握しておくことで、窓口での確認作業もより短時間で済ませられるとされています。
評価額に影響しうるその他の個別事情
広い土地であっても、その形状や周辺状況によっては、規模格差補正率とは別に、それぞれの個別事情に応じた補正が併せて適用される場合があるとされています。
たとえば、道路に接する部分が狭く奥に細長く伸びた、いわゆる旗竿地のような形状の土地や、整形地とは言いがたい不整形な土地については、利用効率の低さを反映した補正が別途行われることがあるといわれています。
高低差のある土地や、がけ地を含む土地についても、通常の宅地に比べて利用しづらい事情があるとされ、それぞれの状況に応じた補正が検討される場合があると説明されています。
こうした個別事情に応じた補正は、土地ごとの状況によって内容が大きく異なるため、画一的な計算方法を当てはめることは難しく、複数の評価要素が絡み合う土地ほど、専門的な判断が必要になるとされています。
広い土地は、その内部に複数の形状や高低差の異なる部分を含んでいることも珍しくないといわれており、土地全体を一律に評価するのではなく、部分ごとの事情を踏まえて検討する必要が生じる場合もあるとされています。
また、隣接する土地との境界があいまいなまま長年経過している土地もあるといわれており、評価の前提として境界を明確にしておくことが、その後の計算全体の正確性を左右する場合もあるとされています。
境界が確定していない土地については、境界確定測量を行ったうえで評価作業を進める必要が生じることもあるといわれ、通常よりも準備に時間を要する点も見込んでおく必要があります。
こうした個別事情の多くは、机上の資料だけでは把握しきれず、現地調査や隣接地の所有者との確認作業を通じて初めて明らかになるといわれています。広い土地であるほど確認すべき事項も増える傾向にあるため、余裕を持ったスケジュールで臨むことが望ましいとされています。
不整形地や旗竿地における補正の考え方
整形地と比べて利用しづらいとされる土地については、不整形地補正率など別の補正率が適用される場合があるとされています。
地積規模の大きな宅地の評価に伴う規模格差補正率と、こうした個別の形状に応じた補正率とは、重ねて適用されることがあるといわれており、両者を混同しないよう注意が必要です。
どの補正をどの順序で適用するかによって最終的な評価額も変わってくるため、計算の手順そのものについても正確に理解しておく必要があるとされています。
形状が複雑な土地では、補正の適用順序や組み合わせ方について専門家の間でも慎重な検討が必要になるといわれており、自己判断だけで計算を終えることは避けたほうがよいとされています。
不動産鑑定士による鑑定評価を別途取得し、財産評価基本通達に基づく評価額と比較検討するという方法が用いられることもあるといわれており、特に評価額が大きくなりやすい土地では選択肢の一つとして検討されることがあるとされています。
補正の適用漏れは評価額を必要以上に高く申告してしまう原因にもなりうるといわれており、形状に関する補正の検討を省略しないことが望ましいとされています。
分割を前提とした評価の考え方
地積規模の大きな宅地の評価は、戸建住宅用地として分割・分譲されることが見込まれる土地を念頭に置いた制度であるとされています。
そのため、実際に分割した場合の各区画が接道義務などの要件を満たさないような土地については、制度の趣旨に沿わないと判断される可能性があるといわれています。
分割後の利用イメージが具体的に描きにくい土地については、地積規模の大きな宅地の評価が想定する前提と実態がかみ合っているかどうかを、あらためて確認しておくことが望ましいとされています。
現実に分割・分譲を行う予定がなくても、制度上は分割した場合を想定した評価が行われるとされているため、実際の利用計画の有無とは切り離して要件を確認する必要がある点にも留意が必要です。
相続後も一体のまま自宅として利用し続ける予定であっても、評価額の計算そのものは制度上の想定に基づいて行われるとされているため、将来の利用意向と評価額の考え方は別のものとして整理しておく必要があります。
将来的に土地の一部を売却したり、賃貸に出したりする可能性がある場合には、評価の前提と実際の利用計画とのずれがないかを、あらかじめ確認しておくことが望ましいとされています。
よくある誤解と相談時のポイント
地積規模の大きな宅地の評価については、「面積の基準さえ超えていれば自動的に評価額が下がる」といった理解がなされることがありますが、これは正確ではないとされています。地積の基準を満たしていても、除外要件に該当したり、対象となる地区区分から外れていたりすれば、適用を受けることはできません。
また、「広い土地だから小規模宅地等の特例が使えなくなる」といった誤解も見られるといわれていますが、両者は別の段階の制度であり、地積の大きさそのものが小規模宅地等の特例の適用可否を直接左右するわけではないとされています。
評価額の計算そのものも、路線価や各種補正率を組み合わせた専門的な判断を伴うものとされているため、広い土地を相続する可能性がある場合には、早い段階から専門家に相談しておくことが望ましいと考えられます。
相続税の申告期限が近づいてから評価方法の検討を始めると、現地調査や役所調査に十分な時間を確保できなくなることもあるといわれています。広い土地を保有している場合には、あらかじめおおよその評価の見通しを把握しておくことが、今後の相続対策を考えるうえでも参考になるとされています。
誤解に基づいて評価額を計算してしまうと、本来よりも高い税額を申告してしまう場合もあれば、逆に要件を満たしていないにもかかわらず評価額を下げてしまい、後日の税務調査で指摘を受ける場合もあるといわれています。いずれの方向の誤りも避けるためには、要件を丁寧に確認する姿勢が欠かせないとされています。
この記事で取り上げた内容はあくまで制度の全体像であり、実際の評価額は個々の土地の地積、形状、所在地、周辺の都市計画の状況などによって大きく異なるとされています。具体的な数値を知りたい場合には、資料をそろえたうえで専門家に相談することをおすすめします。
広い土地の相続は、評価額の大きさゆえに相続税全体への影響も大きくなりやすいテーマであるといわれています。正しい理解のもとで丁寧に手続きを進めることが、結果として円満な相続につながると考えられます。
この記事で紹介した地積規模の大きな宅地の評価は、あくまで数ある土地評価の考え方の一つにすぎないとされています。相続財産に他の種類の財産が含まれる場合には、それぞれの財産に応じた評価の考え方も別途確認しておく必要があるといわれています。
「基準を超えれば必ず減額される」という誤解
地積の基準を満たしていても、市街化調整区域や工業専用地域に該当する、あるいは指定容積率の基準を超えているといった事情があれば、地積規模の大きな宅地の評価の対象にはならないとされています。
要件は一つずつ個別に積み上げて確認する必要があり、面積だけを見て評価額が下がると判断することは避けたほうがよいといわれています。
特に、複数の要件のうち一つでも当てはまらないものがあれば適用対象から外れるという性質上、思い込みではなく資料に基づいた確認が欠かせないとされています。
インターネット上の一般的な解説だけを参考に自己判断してしまうと、その土地固有の事情を見落とすおそれがあるといわれており、最終的な判断は個別の資料確認を経て行う必要があるとされています。
同じ地域内にある一見似たような広さの土地であっても、接道状況や用途地域の指定が異なれば結論も変わってくるとされ、近隣の事例をそのまま当てはめることは避けたほうがよいといわれています。
誤解を防ぐ一番の方法は、要件の一覧を手元に置きながら、自分の土地について一つずつ「該当する・しない」を確認していくことだといわれています。
早めの相談が望ましいとされる理由
評価方法の選択や各種補正率の適用には専門的な知識が必要とされ、申告期限が近づいてから確認を始めると、現地調査や資料収集に十分な時間を確保できなくなる場合があるといわれています。
広い土地を保有している場合には、相続が発生する前の段階から、おおまかな評価の見通しや必要となる資料について把握しておくことが望ましいと考えられます。
生前の段階で評価の見通しを把握しておくことは、相続税額の見込みを立てるだけでなく、将来の土地の活用方法や分割の方針を検討するうえでも参考になるとされています。
評価額の見通しが分かれば、遺産分割の話し合いにおいても、どの相続人がどの財産を取得するかを検討する際の材料になるといわれており、家族間の話し合いを円滑に進めるうえでも役立つと考えられます。
税理士だけでなく、土地の形状や利用状況によっては不動産鑑定士など他の専門家と連携しながら評価を進めることもあるといわれており、必要に応じて複数の専門家の知見を組み合わせることも選択肢の一つとされています。
相談先を選ぶ際には、相続税や土地評価に関する実務経験が豊富かどうかを確認することも、安心して手続きを進めるうえでの一つの目安になると考えられます。広い土地の評価に取り組んだ経験が豊富な専門家であれば、要件の確認や資料の準備についても具体的な見通しを示してもらいやすいといわれています。
